Condominio: gli spazi comuni

Le parti, o spazi, comuni condominiali sono aree la cui proprietà è condivisa con tutti i condomini salvo diversamente specificato. Si tratta di tutte quelle parti utili alla funzionalità dei servizi condivisi, come regolamentato dall’art. 1117 del Codice Civile.

Gli spazi comuni possono identificarsi, ad esempio, nelle scale, nel tetto, nel cortile, nel locale contatori, nei portici, gli ascensori, etc.

I balconi, a differenza di quanto a volte si pensi, non sono considerati parti comuni, infatti le eventuali spese di manutenzione sono a carico del proprietario. L’unica eccezione è data dalla situazione in cui i balconi rientrino nella funzione decorativa della facciata del condominio.

Gli spazi comuni hanno la caratteristica di essere irrinunciabili, in quanto nessun singolo condomino può rinunciarvi e quindi sottrarsi alle spese di manutenzione degli stessi; inoltre sono indivisibili, salvo consenso all’unanimità di tutti i condomini e dimostrazione della conservazione della loro completa funzionalità anche a seguito di frazionamento.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Le modalità di utilizzo e godimento degli spazi comuni sono descritte dal regolamento di condominio, che indica che è possibile utilizzare le parti comuni per la destinazione prevista, senza ostacolare o pregiudicare il loro utilizzo agli altri condomini.

L’utilizzo degli spazi comuni è spesso fonte di litigio o malintesi tra i condomini, per questo capita che venga interpellato l’Amministratore di Condominio al quale si richiedono interventi o richiami all’ordine.

Tra gli spazi comuni che suscitano più litigi troviamo il pianerottolo, o androne delle scale, oggetto di numerosi screzi tra vicini di casa a causa della sua impropria occupazione.

Viene occupato, per la maggior parte dei casi, da zerbini, portaombrelli o vasi di piante, oggetti mediamente ben tollerati e poco ingombranti. Il problema si pone quando capita di essere considerati appoggio di sacchi della pattumiera, passeggini, scarpe, fino agli oggetti più disparati.

Come specificato, gli spazi comuni possono essere utilizzati da tutti i condomini in egual misura a patto che non se ne modifichi la destinazione d’uso o non venga deturpato il decoro del palazzo.

Riprendendo gli esempi qui sopra:

• SCARPE: non si possono lasciare le scarpe nell’androne condominiale, se non per qualche minuto. Le scarpe lasciate sul pianerottolo ledono il decoro del condominio e contrastano la salubrità degli ambienti;
• PATTUMIERA E RIFIUTI: come per le scarpe contrastano con il decoro e la salubrità condominiale, è pertanto vietato depositare i rifiuti sul pianerottolo;
• PASSEGGINO: se non lasciato sistematicamente può essere tollerato dai vicini di casa che permettono alla neomamma di appoggiarlo ogni tanto sul pianerottolo, sempre a patto che non ostacoli il passaggio delle persone o che il regolamento di condominio non ne vieti espressamente il deposito.

In definitiva, non è corretto utilizzare il ballatoio come un’estensione del proprio appartamento o come ripostiglio.

MODIFICA DEGLI SPAZI COMUNI

È possibile modificare l’uso degli spazi comuni a seguito di approvazione in assemblea con una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti e i 4/5 dei millesimi.

Possono essere effettuate inoltre delle innovazioni alle parti comuni, come disciplinato dall’art. 1120 del Codice Civile, al fine di migliorare la sicurezza, abbattere le barriere architettoniche, realizzare dei parcheggi o degli impianti di produzione di energia per il condominio, senza tuttavia causare problemi di stabilità e sicurezza dell’edificio o alterarne considerevolmente il decoro architettonico originale.